Door een grote brand kan er forse schade ontstaan aan een gebouw of woning. Hierdoor kunnen delen van het gebouw onbruikbaar worden, of nog erger, het pand kan zelfs helemaal worden verwoest. Dat heeft zeker invloed op de WOZ-waarde. Als eigenaar van het onroerend goed kun je dan ook bezwaar aantekenen tegen de WOZ-beschikking. Vaak is dat succesvol als er sprake is van aanzienlijke schade.
WOZ-waarde na brandschade
Brandschade heeft zeker invloed op de WOZ-waarde. Maar de invloed op de hoogte van de WOZ-waarde kan ook overdreven. Zie hiervoor deze uitspraak van de rechtbank Den Haag van 13 december 2016:
Een eigenaar van een monumentaal gebouw tekende na een brandschade met succes bezwaar aan tegen de WOZ-beschikking. De gemeente paste hierop de WOZ-waarde naar een bedrag van € 225.000. De pandeigenaar vond dit nog steeds te hoog omdat het gebouw ook ruimtes had die onbruikbaar waren geworden door een grote brand. Reden voor hem om dit aan te vechten bij de rechtbank.
De man bepleitte voor de rechtbank dat zijn gebouw een WOZ-waarde van € 149.000 had. Daartoe voerde hij aan dat een groot deel van de woning als gevolg van brandschade niet bereikbaar meer was. Volgens de man moest de gemeente bij het bepalen van de WOZ-waarde aansluiten bij het deel van de woning dat voor bewoning geschikt was.
Het feit dat een gedeelte van het gebouw niet bruikbaar was voor bewoning vond de rechtbank geen reden om de waarde van dit gedeelte op nihil te zetten. De prijs die de meest biedende koper zou besteden voor zo’n pand zou zijn gebaseerd op geschatte waarde nadat het pand wel in zijn geheel bruikbaar was gemaakt. Daarbij moest rekening gehouden worden met de investering die nodig was voor het bruikbaar maken van het pand.
Uiteindelijk vond de rechtbank dat de gemeente voldoende rekening had gehouden met de factoren die de waarde verminderde. De rechtbank verklaarde het beroep van de man daarom ook ongegrond.
Fiscaal juridisch advies na brandschade bij Coolen Expertise
Coolen Expertise heeft met Peter de Bont als enige contra-expertise bureau een eigen fiscaal jurist in het team. Dit omdat een grote schade op meerdere gebieden flinke fiscale gevolgen kan hebben. Peter kan onze klanten helpen met fiscaal juridisch advies na schade.
WOZ-waarde, wat is dat eigenlijk?
WOZ staat voor wet Waardering Onroerende Zaken. Deze wet regelt de waardebepaling van woningen en andere onroerende zaken in Nederland. De WOZ-waarde wordt door de gemeente bepaald en vormt de basis voor diverse belastingen zoals de onroerendezaakbelasting. Bij een huurhuis bepaalt de WOZ-waarde ook mede de hoogte van de huur. Gemeenten bepalen de hoogte van de WOZ-waarde met een taxatie.
Is de WOZ-waarde van belang voor de verzekering?
Nee, de WOZ-waarde heeft geen betekenis voor de verzekerde som of in de schaderegeling. Het is een fiscale waarde en geen verzekeringstechnische waarde. Verzekeringspolissen gaan meestal uit van drie begrippen. Dat zijn de herbouwwaarde, verkoopwaarde en sloopwaarde:
Herbouwwaarde
De herbouwwaarde is het bedrag dat nodig is om hetzelfde pand op dezelfde plaats met dezelfde bestemming opnieuw te bouwen. Deze waarde vormt de basis van een opstalverzekering. Het betreft hier dus de pure bouwkosten, zonder dat rekening wordt gehouden met de locatie van het pand of de grootte van het perceel. De locatie en het perceel gaan namelijk niet verloren bij een brand; deze hoef je dus ook niet mee te verzekeren.
Verkoopwaarde
De vrije verkoopwaarde is de waarde van een huis als het in de normale situatie van vraag en aanbod zou worden verkocht. Of de te verwachten opbrengst bij verkoop in onbewoonde staat en leeg opgeleverd. De vrije verkoopwaarde wordt ook wel onderhandse verkoopwaarde genoemd.
Deze waarde wordt vaak gebruikt als er niet hersteld of herbouwd wordt. De schade op basis van de verkoopwaarde is dan het verschil tussen de verkoopwaarde van de woning direct voor en direct na de schade. Deze waarde kan ook worden uitgekeerd als er niet binnen een bepaalde periode is hersteld of opnieuw gebouwd.
Sloopwaarde
Sloopwaarde houdt in dat de kosten van het slopen van de overblijfselen na de brandschade door de verzekeraar worden vergoed. De kosten van herbouw en/of nieuwbouw worden dan niet vergoed maar alleen de sloopkosten.
De exacte definities verschillen vaak per polis. Controleer dus zelf goed op je eigen polis welke definitie voor je geldt.
Contra-expertise na brandschade
Na een brand in jouw huis of bedrijfsgebouw heb je altijd direct recht op een eigen contra-expert. Wacht niet af tot het mis is gegaan, maar schakel ons direct in na de brand. Ons team behartigt jouw belangen richting de verzekeringsmaatschappij en hun expert. Dit is een belangrijk recht omdat jij waarschijnlijk niet precies weet wat er in de kleine lettertjes van de polisvoorwaarden staat. Ook weet je niet precies hoe dat uit te leggen in jouw voordeel. Wij kunnen dat wel!
Daarnaast helpen we verder dan alleen schade vaststellen. We geven advies in het hele traject van de schaderegeling zodat jij krijgt waar je recht op hebt.
